5. סחירות ההשקעה - השקעה ישירה בנדל"ן הנה השקעה לא סחירה. העדר סחירות ההשקעה מקשה על המשקיע לממש את הנכס. על המשקיע לפנות למשרדי תיווך, לפרסם מודעות ב

Transcription

1 5. יתרונות קרנות הנדל"ן והצורך בקרנות אלו בישראל לאחר בחינת הנושא מהיבטיו השונים הגיעה הועדה למסקנה כי לקרן נדל"ן יתרונות משמעותיים במישורים שונים ולפיכך היא רואה לנכון להמליץ על נקיטת צעדים אשר יביאו להסדרת מעמד דומה גם בישראל. להלן פירוט היתרונות העיקריים אותם מצאה הוועדה: 5.1 יתרונות מנקודת מבטם של המשקיעים 1. סכום השקעה נמוך (סף כניסה להשקעה בנדל"ן) - החזקה ישירה בנדל"ן דורשת השקעה של סכומי כסף גדולים וכפועל יוצא מונעת את הכניסה לענף של משקיעים רבים. הסדרת מעמד קרן הנדל"ן תסיר את החסם האמור, ותאפשר גם למשקיעים "קטנים" להשקיע בנדל"ן מניב. 2. פיזור הסיכון בתיק ההשקעות - פתיחת ערוץ השקעה פיננסית (בשוק ההון) בנדל"ן מניב תאפשר לפזר את הסיכון הקיים בתיק ההשקעות של המשקיע. מעבר לכך, באותם מקרים שבהם בקרן יהיו מספר נכסי נדל"ן יפוזר גם הסיכון הספציפי הטמון בכל אחד מהפרוייקטים. 3. מומחיות באיתור השקעות בנדל"ן - השקעה ישירה בנדל"ן דורשת מומחיות באיתור הנכס להשקעה. השקעה באמצעות קרן נדל"ן, שלה הנהלה מקצועית, תגדיל את הסיכוי לאיתור נכסים טובים ולניצול הזדמנויות עסקיות להשקעה, מבלי מאמצים מצדו של המשקיע. 4. ניהול שוטף של הנכסים - השקעה ישירה בנדל"ן מחייבת מהמשקיע הקצאת זמן ומשאבים לניהול הנכסים. ניהול זה כולל, בין היתר, הכנת חוזים להשכרת הנדל"ן, גביית דמי השכירות, אחזקה שוטפת, טיפול בתחלופה של דיירים, התאמת המושכר וכיו"ב. השקעה באמצעות קרן נדל"ן מעבירה את הניהול השוטף לידי מנהלי הקרן ופוטרת את המשקיע מהתעסקות בניהול שוטף. כמו כן, יש להניח שיתרון לגודל של קרן נדל"ן יביא להקטנה של עלויות אחזקה. 28

2 5. סחירות ההשקעה - השקעה ישירה בנדל"ן הנה השקעה לא סחירה. העדר סחירות ההשקעה מקשה על המשקיע לממש את הנכס. על המשקיע לפנות למשרדי תיווך, לפרסם מודעות באמצעי התקשורת השונים, ולפנות לגורמים בשוק הנדל"ן. לעיתים, בעת מצוקה, נאלץ המשקיע לממש את השקעתו מתחת למחיר השוק. השקעה באמצעות קרן נדל"ן הנסחרת בבורסה תאפשר למשקיע לממש השקעתו העקיפה בנדל"ן ללא קושי, בשווי שוק הוגן, ובעלויות זניחות. 6. תזרים מזומנים יציב השקעה בקרנות נדל"ן היא מקור יציב יחסית לתזרים מזומנים, הן משום שהשכרת הנכסים תהיה בד"כ לטווח ארוך והן בשל חובתן החוקית של קרנות הנדל"ן לחלוקת כמעט כל רווחיהן השוטפים כדיבידנד למשקיעים. 7. השוואת מיסוי יחיד המשקיע בנדל"ן באמצעות חברה, נדרש לתשלום מס גבוה מזה המוטל על יחיד אשר משקיע ישירות בנכס (בעיקר בנוגע למיסוי השבח/ רווח הון). כך למשל, נדרש המשקיע באמצעות חברה לשלם כפל חיוב במס בעת מכירת הנדל"ן פעם ברמת החברה (מס שבח בשיעור 25%) ופעם ברמת היחיד בעת חלוקת הדיבידנד (מס על דיבידנד בשיעור 25%) סה"כ כ- 44%. לעומתו, יחיד המשקיע ישירות בנכס משלם מס שבח בשיעור 25% בלבד. השקעה באמצעות קרן נדל"ן תפטור את המשקיע מחבות המס הכפולה כאמור. 8. הקטנת החיכוך מול רשויות המס ודרישות חוקיות מבעלי נכסים השקעה ישירה בנדל"ן מחייבת את המשקיע להכיר את חוקי המס השונים בתחום הנדל"ן, להגיש מידי שנה דוח שנתי, לנהל פנקסים וחשבונות, לשמור על תיעוד ההוצאות, לשלם מקדמות שוטפות ולנהל, במידת הצורך, מגעים מול רשויות המס. השקעה באמצעות קרן נדל"ן תפטור את המשקיע מכל אלה ולכן היא מתאימה לציבור הרחב של השכירים אשר, בד"כ, אינם חייבים בהגשת דוח שנתי למס הכנסה. 29

3 5.2 יתרונות מבחינת הגופים המוסדיים בשנת 2002 תוקנו תקנות מס הכנסה (כללים לאישור ולניהול קופות גמל), התשכ"ד (להלן - "התקנות") בנושא כללי ההשקעה של קופות גמל וקרנות פנסיה. 6 באופן כללי, כלל התיקון הסרת מגבלות על מכסות ההשקעה השונות והעברת האחריות לניהול לידי הקופה. בין עיקרי התיקון נקבע כי כל השקעה תותר אלא אם נאסרה מפורשות. בנוסף, בוטלו מרבית המכסות הכמותיות ומנגד הורחבו המגבלות היציבותיות. על הקופות הוחלו חובות ומגבלות בנוגע לדרך ניהול ההשקעות ולכשירות הנדרשת מהמעורבים בקבלת החלטות ההשקעה. לגבי נכסי נדל"ן הוסרה המגבלה הכמותית שקבעה רף השקעה מקסימלי של 10% מנכסי הקופה בנכסי נדל"ן ובמקומה נקבעה מגבלת יציבות לפיה סכום ההשקעה בנכס אחד לא יעלה על 3% משווי נכסי הקופה ולפחות 75% מסך כל הזכויות בנדל"ן יהיו זכויות בנדל"ן מניב. בפועל, למרות חופש ההשקעה שניתן לגופים המוסדיים בהשקעה בנדל"ן, שיעור ההשקעה הישיר הנו נמוך ועומד על 0.7% בלבד מסך השקעותיהם. 7 הסדרת מעמדה של קרן נדל"ן תאפשר לגופים המוסדיים להגדיל את שיעור השקעתם בנכסי נדל"ן בלא שייחשפו לחסרונות ולסיכונים הכרוכים בהשקעה ישירה. בדרך זו תוכלנה הקופות לגוון את הרכב תיק השקעותיהן, לפזר טוב יותר את הסיכון ולהגדיל בכך את התשואה לעמיתים. 5.3 יתרונות מבחינת חברות הנדל"ן וענף הנדל"ן בכללותו 1. מצוקת המימון בענף הנדל"ן - תנאי השוק בענף הנדל"ן, ובכללם מגבלות שקבע המפקח על הבנקים, גרמו למצוקת מימון בענף. קיומן של קרנות הנדל"ן יקל על חברות נדל"ן לגייס הון עצמי ובכך יסייע להקטנת מצוקת המימון בענף ולגיוון מקורות המימון בו. 2. הגברת היציבות בענף הנדל"ן - מימון באמצעות קרנות נדל"ן יביא להקטנת רמת המינוף בענף הנדל"ן, וכתוצאה מכך להקטנת חשיפת הענף לסיכוני פשיטת רגל ולהגברת יציבות החברות הפועלות בו. בשנת 2001 בוצע שינוי דומה בכללי ההשקעה של חברות הביטוח. 6 ראה טבלה המתארת את השקעות משקיעים מוסדיים בנדל"ן נכון ליום בפרק 98 (נספחים) 7 30

4 3. מימוש נכסי נדל"ן מניב הקמתן של קרנות הנדל"ן תאפשר לחברות המתמחות בתחום הנדל"ן המניב לממש את נכסיהן בצורה נוחה על ידי מכירתם לקרנות נדל"ן. 4. קלות יחסית בגיוס הון וחוב חדשים - חברות בתחום הנדל"ן אשר יקימו קרנות נדל"ן יוכלו לגייס ביתר קלות, בהנפקה הראשונית ובהנפקות המשך, הון וחוב מהציבור לצורך רכישת הנדל"ן המניב. כמו כן, גם גיוס הלוואות מהמערכת הבנקאית לקרנות אלה יהיה בקלות רבה יותר ובתנאים נוחים. 5.4 יתרונות מבחינת שוק ההון קיומן של קרנות הנדל"ן יתרום לפיתוח שוק ההון מהסיבות הבאות: 1. הכנסת מכשיר חדש לשוק ההון תאפשר גיוון השקעות ופיזור טוב יותר של הסיכון בתיק ההשקעות, ובכך יש להגדיל את אטרקטיביות שוק ההון. 2. מכשיר קרנות הנדל"ן מניב תזרים מזומן (דיבידנד) הגבוה משמעותית מזה שמניבות השקעות אלטרנטיביות בהן עיקר התשואה מתקבלת בצורת רווחי הון Gains).(Capital כמו כן, קרנות הנדל"ן מניבות תזרים מזומן יציב המוגן מפני שינויים בכוח הקניה של המטבע ושינויים בלתי צפויים במשתנים מאקרו- כלכליים (כלומר, אפיק השקעה בעל שונות תשואה נמוכה). כל אלה, עשויים להביא לכך שיותר משקיעים שיעדיפו מכשיר זה על פני השקעות מחוץ לשוק ההון (לדוגמה- השקעות בתוכניות חיסכון ובפיקדונות), דבר שישפר ויחזק את שוק ההון. 3. נתונים ייחודיים שקרנות הנדל"ן יידרשו בגילויים (כמפורט להלן) עשויים לשכלל את המסחר במניות הקרנות וליצור ביניהן תחרות על כספי המשקיעים. 4. קיום מסחר ער במניות קרנות הנדל"ן, לרבות הנפקות המשך של קרנות נדל"ן, עשוי להגדיל את נפחי המסחר בבורסה ולשפר את חוסנה. 31

5 5.5 יתרון למשתכנים בישראל פיתוח שוק שכירות למגורים לטווח ארוך. פיתוח שוק משני למשכנתאות יתרון מבחינת אוצר המדינה הדרישה מקרנות נדל"ן לחלק את הרוב המוחלט של רווחיהן מידי שנה (כמפורט להלן) והאפשרות להעברתם (מכירתם) של נכסי הנדל"ן הקיימים של חברות הנדל"ן לקרנות נדל"ן, יביאו להקדמת גביית מס לאוצר המדינה. מן האמור לעיל, עולה כי קיומו של מכשיר קרן נדל"ן בישראל יועיל לציבור המשקיעים הרחב (המשקיעים "הקטנים"), לענף הבנייה, לשוק הנדל"ן, לחברות הנדל"ן המניב, לקופות הגמל, קרנות הפנסיה ולאוצר המדינה ועל כן רצוי לפתח מכשיר זה בישראל. 32

6 6. המלצות הועדה לגבי קרנות נדל"ן להלן פירוט המלצות הועדה בנושא קרנות נדל"ן אשר יישומן יביא להסדרת פעילות מעמד קרנות אלו ולפיתוח מכשיר זה בישראל: 6.1 תנאים למעמד של "קרן נדל"ן" הועדה רואה לנכון להמליץ כי רק תאגיד שימלא את התנאים הבאים יזכה במעמד של "קרן נדל"ן": 1. הקרן תאגיד בישראל כחברה בע"מ הסבר: הועדה הגיעה למסקנה כי המסגרת המשפטית הרצויה לפעילות קרן הנדל"ן הנה התאגדות בישראל כחברה בע"מ וזאת בשל הנימוקים הבאים: א. רוב התאגידים הקיימים בישראל הנם חברות. בתחום החברות קיימת חקיקה מפותחת, פסיקה וספרות ענפה, אשר מגבירה את הוודאות למשקיעים. ב. בחוק החברות בישראל קיימים מנגנוני הגנה על בעלי מניות. דוגמאות לכך הן זכותו של בעל מניות לעיין במסמכי החברה, חובת ביצוע הצעת רכש למניות החברה לשם השגת שליטה בה או למחיקת מניותיה ממסחר, מתן הזכות להגשת תובענה ייצוגית, והחובה לאשר עסקאות בין החברה לבין בעל שליטה בה ברוב מיוחד. ג. בחוק החברות קיימות הוראות הנוגעות לאופן התנהלות החברה אשר מטרתן להביא להשאת רווחיה. 8 בין מנגנונים אלה חובת מינוי הדירקטוריון ובו שני דירקטורים חיצוניים לפחות, ועדת הביקורת, אסיפה כללית, רואה החשבון ומבקר הפנים. כמו כן מטיל החוק על נושאי המשרה בחברה חובת זהירות וחובת אמון במטרה להבטיח שאלה יפעלו בצורה הגונה ולא רשלנית. 8 חוק החברות, התשנ"ט 1999, סעיף

7 ד. התאגדות בישראל תבטיח גם את תושבותה הישראלית לצורכי מס של הקרן ותמנע, במקרים המתאימים, את הצורך להתדיין עם רשויות מס אחרות באשר לתושבות הפיסקלית של הקרן. 2. הקרן תאוגד כחברה חדשה הסבר: מוצע לקבוע כי קרן הנדל"ן תוקם כחברה חדשה. כך יובטח כי הציבור שיחזיק בקרן הנדל"ן לאחר ההנפקה לא ישא בעלויות הנובעות מתביעות כנגד החברה בגין פעילותה לפני היותה קרן נדל"ן. 3. הקרן תרשם למסחר בבורסה בישראל הסבר: רישום של הקרן למסחר בבורסה בישראל יהפוך את ההשקעה בנדל"ן, בעיניו של המשקיע, להשקעה נזילה הניתנת למימוש בשווי שוק הוגן ובעלויות זניחות. המסחר במניות יאפשר למשקיע לגוון את השקעותיו הפיננסיות ולפזר בתיק ניירות הערך שלו את הסיכון. למעשה, רישום למסחר בבורסה הופך, מבחינתו של המשקיע, את ההשקעה מהשקעה ריאלית להשקעה פיננסית. כמו כן, חברות הנסחרות בבורסה מפוקחות גם על ידי הרשות לניירות ערך ורמת הגילוי והשקיפות בהן גבוהה יותר. מבחינת הבורסה לניירות ערך בישראל, רישום למסחר של קרנות נדל"ן מוסיף מכשיר פיננסי נוסף לסל ניירות הערך הנסחרים בת"א ועשוי להגדיל את נפח המסחר בבורסה ואת חוסנה. אין מניעה כי הקרן תהיה רשומה למסחר גם בבורסה בחו"ל (רישום דואלי). 34

8 4. מגבלות כמותית על נכסי הקרן א. לפחות 75% מנכסי הקרן הם "נכסי נדל"ן מניב". לעניין זה "נכסי נדל"ן מניב" השקעות בנדל"ן מניב לרבות חניונים, מרכזים מסחריים, קניונים, בתי מלון ובתי אבות (שני האחרונים בתנאי שמנוהלים על ידי גוף לא קשור לקרן), מכונות מזון ומשקאות המוצבות בנכסי הנדל"ן שבבעלות הקרן, ריהוט וציוד המוצב בנכסי הנדל"ן והמשרת את מטרותיו, השקעות במניות של קרנות נדל"ן אחרות, תיקי הלוואות (משכנתאות) המובטחות בנדל"ן בישראל, ולמעט קרקעות ריקות ונכסים בהקמה. לעניין זה "תיקי הלוואות (משכנתאות) המובטחות בנדל"ן בישראל" - הנם תיקים של הלוואות, שנרכשים מבנקים למשכנתאות או מחברות ביטוח, שניתנו לרכישת נדל"ן מניב או דירות מגורים בישראל והבטוחה להלוואה היא הנכס הנרכש. ב. לפחות 95% מנכסי הקרן הם "נכסי נדל"ן מניב" (כמפורט לעיל), וכן השקעות פיננסיות (אג"ח, ניירות ערך, פיקדונות) ומזומנים. ג. ד. לפחות 75% מנכסי הנדל"ן המניב של הקרן נמצאים בישראל. היקף נכסי הנדל"ן המניב יהיה 200 מיליון לפחות. בדיקות כמותיות כאמור יערכו בקרן פעמיים בשנה - כל מחצית שנה ובסופה. הבדיקה תעשה על פי עלות נכסי הנדל"ן בספרי הקרן או על פי חוו"ד של שמאי מקרקעין. במשך שנה ממועד הנפקה לציבור של מניות או אג"ח לא יילקחו בחשבון אגרות חוב של המדינה, מזומנים ופיקדונות בבנקים בישראל שנובעים מכספי ההנפקה. היה והקרן לא תעמוד במועדי הבדיקה במבחנים הכמותיים היא תידרש לתקן את מצבה תוך 3 חודשים. 35

9 הסבר: על מנת לוודא כי הקרן אכן פועלת בתחום הנדל"ן המניב נדרש לקבוע תנאים כמותיים בנושא זה. במסגרת הנדל"ן המניב יש לכלול גם נכסים נלווים, שהם הכרחיים לצורך הפעילות העיקרית, כמו לדוגמה, רהיטים, ציוד ונכסים נלווים המצויים בנדל"ן שבבעלות הקרן. הקרן תוכל גם לעסוק בהלוואות (משכנתאות) המובטחות רק בנדל"ן בישראל ובכך למעשה ניתן יהיה לפתוח שוק משני למשכנתאות. לדעת הוועדה אין לכלול במסגרת הנכסים המניבים קרקעות ריקות או נכסים הקמה משום שהליכי התכנון והבנייה בישראל הנם הליכים ארוכים ואין זה ראוי לחשוף את המשקיע לסיכון שבהעדר תשואה שוטפת על השקעתו. כמו כן, הוועדה מצאה כי על מנת לקדם את שוק הנדל"ן בישראל, ראוי כי הרוב המוחלט של השקעות הנדל"ן של הקרן יהיה בישראל. בכל הנוגע להיקף נכסי הקרן מצאה הוועדה כי ההיקף המינימלי של נכסי הנדל"ן המניב ראוי שיהיו 200 מיליון לפחות (שחלקו ממומן בהון עצמי וחלקו בהון זר, כמפורט להלן) אשר יבטיחו רכישת נכסים מניבים בהיקף כזה שיאפשר את היתרון לגודל בהחזקת הנכסים, יאפשר פיזור סיכון בתוך הקרן ויצדיק את העלויות הכרוכות בקיום הקרן. 5. שיעור המינוף בקרן שיעור המינוף בקרן בגין נכסי הנדל"ן המניב יהיה לכל היותר 60%. שיעור המינוף בקרן בגין נכסיה האחרים יהיה לכל היותר 20%. המבחנים יערכו פעמיים בשנה (כל מחצית שנה ובסופה). דוגמה לחישוב שיעור המינוף ביחס לנכסי נדל"ן: = עד 60 % הון זר בספרים עלות מופחתת של נכסי הנדל"ן בספרים * * הערה: או שווי נכסי הנדל"ן על פי חוו"ד שמאי מקרקעין 36

10 הסבר: הוועדה מצאה לנכון להגביל את שיעור המינוף בקרן על מנת להקטין את הסיכון של ציבור המשקיעים בקרן ועל מנת להקטין את שיעור המימון הזר בשוק הנדל"ן. הוועדה סברה כי שיעור מיירבי של 60% הוא שיעור ראוי ותואם את החקיקה בעולם. ביחס לנכסים האחרים של הקרן מוצע לקבוע מגבלת שיעור מינוף נמוכה יותר של 20%. 6. הרכב הכנסות הקרן לפחות 75% מהכנסות הקרן נובעים "מהכנסות שוטפות מנדל"ן", הכנסות ממכירת נדל"ן" ו"הכנסות מקרנות נדל"ן", כמוגדר בחלק המלצות המיסוי, להלן. מבחן זה ייבדק על פי הדוח השנתי של הקרן. הסבר: על מנת לוודא כי הרוב המוחלט של הכנסות הקרן נובעות מהכנסות מנדל"ן מניב, ולא הכנסות עסקיות או הכנסות פיננסיות, מוצע לקבוע רף מינימלי לפיו 75% מהכנסות הקרן ינבעו בצורה ישירה מנכסי נדל"ן מניב או מהכנסות מהשקעות בקרנות נדל"ן אחרות. 7. פיזור המשקיעים בקרן חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו, במישרין או בעקיפין לרבות באמצעות הסכמי הצבעה, 50% או יותר בזכויות בהון או בהצבעה בקרן. לעניין מבחן זה, "קופות גמל" (כהגדרתן בסעיף 9(2) לפקודת מס הכנסה) וקרנות נאמנות יימנו על פי מספר העמיתים / בעלי היחידות בהן. 37

11 הסבר: על מנת לשמור על פיזור של מניות חברה בציבור הרחב, פיזור שיבטיח סחירות נאותה של המניות, מוצע לקבוע מנגנון לפיו חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו, במישרין או בעקיפין לרבות באמצעות הסכמי הצבעה, 50% או יותר בהון הקרן או בזכויות ההצבעה בה. כלל זה מוכר בארה"ב ככלל ה Or" Five "Fewer והועדה מצאה כי נכון לאמצו גם לגבי קרנות הנדל"ן בישראל. בנוסף, פיזור זה יובטח גם באמצעות תנאי הסף לרישום החברה למסחר בבורסה (כיום, מינימום של 100 מחזיקים שונים). 8. חלוקת רווחי הקרן למשקיעים א. הקרן תהא מחויבת לחלק כדיבידנד לפחות 90% מרווחיה החשבונאים השוטפים (שאינם נובעים ממכירת נדל"ן) עד תום השליש הראשון לשנת המס העוקבת (30/4). ב. הקרן תהא רשאית (אך לא חייבת) לחלק כדיבידנד גם את מרכיב הפחת (כרוך בתיקון חוק החברות). ג. הקרן תהא מחויבת לחלק כדיבידנד את כל רווחי ההון/ שבח מקרקעין הנובעים ממכירת נכסי הנדל"ן עד תום השליש הראשון לשנת המס העוקבת, אלא אם כן, רכשה נדל"ן חילופי תוך שנה מיום מכירת הנדל"ן. ד. על אף האמור, מסכומי רווח ההון המותרים לחלוקה יופחתו סכומי הפחת אותם חילקה בעבר הקרן בגין אותם נכסים. ה. רווחים שלא יחולקו כנדרש על פי כללים אלו ייחשבו ל"הכנסות אסורות" וימוסו בשיעור מס גבוה (ראה המלצות בתחום המיסוי, להלן) 38

12 הסבר: על מנת להבטיח כי הקרן תחלק באופן שוטף את רווחיה למשקיעים בה, מוצע לחייבה לחלק לפחות 90% מרווחיה החשבונאיים מידי שנה. חלוקת הרווחים תבוצע עד לתום השליש הראשון של שנת המס העוקבת (30/4). מועד זה נקבע על מנת לתת לחברה זמן מספיק לחלוקת הדיבידנד לאחר המועד האחרון להגשת הדוחות הכספיים השנתיים (31/3). הקרן תוכל לחלק במהלך השנה "דיבידנד ביניים" על חשבון הדיבידנד הסופי. בכל הנוגע לחלוקת רווחי ההון/ השבח ממכירת נכסי הנדל"ן מוצע לחייב את הקרן לחלק גם רווחים אלו, אלא אם כן, רכשה בכספי התמורה נכס נדל"ן מניב חילופי. מקום בו לא חולקו הרווחים השוטפים או רווחי ההון/ השבח למשקיעים כנדרש ישולם על ידי הקרן מס בשיעור גבוה יותר (באמצעות סיווג כ"הכנסות אסורות"). חלוקת מרכיב הפחת כדיבידנד: בארה"ב, על אף שקרנות ה- REIT מחוייבות לחלק 90% מהרווחים החשבונאים, בפועל קרנות אלו נוהגות לחלק שיעור גבוה יותר ואף כזה העולה על 100% מהרווח החשבונאי. הסיבה לכך היא קיומו של תזרים מזומן המאפשר חלוקה בשיעורים גבוהים מזה של הרווח החשבונאי והעדר הצורך להשקעת כלל סכומי הפחת בנכס. היות והפחת הוא הוצאה חשבונאית בלבד שאינה מלווה בתזרים מזומנים, הרי שעודפי מזומנים אלו מתווספים לרווח החשבונאי לצורך החלוקה. אפשרות משפטית לביצוע החלוקה כאמור בארה"ב נובעת מהעדר קיומה של מגבלה דומה בחוק האמריקאי לזו הקבועה בסעיף 302 לחוק החברות, תשנ"ט 1999 (להלן "סעיף 302 לחוק החברות"). סעיף 302 קובע שני מבחנים מצטברים ליכולתה של חברה לבצע חלוקה מותרת. האחד, "מבחן הרווח", הקובע כי חברה רשאית לחלק, לכל היותר שלא באישור בית משפט, את יתרת עודפיה החשבונאיים או את רווחיה שנצברו בשנתיים האחרונות לפעילותה כגבוה. השני, "מבחן יכולת הפירעון", לפיו על דירקטוריון החברה לקבוע כי חלוקה כאמור לא תמנע מן החברה לעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות. 39

13 הוועדה הגיעה למסקנה כי לשם הסדרת פעילותן של קרנות נדל"ן בישראל, נדרש תיקונו של סעיף 302 לחוק החברות כך שתתאפשר חלוקת מרכיב הפחת למשקיעים וזאת ללא אישור בית המשפט. מוצע להתיר לחלק כדיבידנד, מעבר לסכום הרווח החשבונאי גם את מרכיב הוצאות הפחת. יחד עם זאת, אם ימכרו נכסי הנדל"ן הרי שמתוך רווחים הנובעים ממכירתם יופחתו סכומי הפחת שחולקו בעבר למשקיעים. מתן האפשרות לקרן לחלק את מרכיב הפחת לפני מועד מכירת הנכס מהווה למעשה הקדמת חלוקת רווחי ההון למשקיעים לתקופת החזקת הנכס. חלוקת מרכיב הפחת תתאפשר רק מקום בו הנהלת קרן הנדל"ן תצהיר כי חלוקה כאמור לא תמנע מן החברה מלעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות, בהגיע מועד קיומן (כלומר, ויתור על "מבחן הרווח" תוך המשך עמידה ב"מבחן יכולת הפירעון"). אפשרות חלוקה כאמור תביא לכך כי בתקופה בה נובעים מהנכס דמי שכירות, ניתנת להנהלת קרן הנדל"ן הזכות לקבוע מהו חלק הפחת אשר אינו דרוש לשם תחזוקתו ההונית של הנכס ולצמיחת הקרן. חלק זה יתווסף לרווח החשבונאי לשם חלוקה. 40

14 6.2 המלצות בתחום הגילוי, התשקיפים והמסחר בבורסה 1. גילוי והצגה חובות הגילוי והדיווח בקרנות נדל"ן יהיו על פי חוק ניירות ערך, תשכ"ח 1968 ותקנותיו. במסגרת חובות אלה יש לתאר את נכסי הקרן ולפרט לגבי כל נכס מהותי, את תיאור הנכס, שוכרים מהותיים, תקופת השכירות, שיעור התפוסה, היקף הכנסות ויעוד הנכס (משרדים, מרכזים מסחריים, חניונים, דירות מגורים וכו'). כמו כן, לאור אופיו הייחודי של הענף, רואה הוועדה לנכון להמליץ על דרך הצגה מיוחדת של נתונים נוספים אשר יאפשרו למשקיעים להשוות, באופן קל ונוח, בין ביצועיהן של קרנות הנדל"ן השונות. כמו כן, לאור העובדה שקרנות הנדל"ן נדרשות לעמוד בתנאים טכניים מסוימים, מוצע לדרוש גם פירוט של נתונים אלה, כמפורט להלן: מדדי ביצוע השוואתיים: א. רווח נקי בתוספת פחת ובניכוי רווחי הון FFO) Funds From ( Operation (סכום זה מהווה למעשה את סכום התזרים שניתן לחלוקה). ב. ג. סכום הדיבידנד שחולק ושיעורו מתוך ה-.FFO סכום ההשקעה בנכסי נדל"ן מניב חדשים או בשיפורים במושכר ושיעורו מתוך ה.FFO ד. סכום הדיבידנד למניה. נתונים אודות הרכב הנכסים, ההכנסות ושיעור ההחזקות במניות החברה: א. ב. ג. שיעור נכסי נדל"ן מניב מתוך סך המאזן. שיעור נכסי נדל"ן מניב המצויים בישראל מתוך סך נכסי הנדל"ן המניב. שיעור "הכנסות שוטפות מנדל"ן", "הכנסות ממכירת נדל"ן" ו"הכנסות מקרנות נדל"ן" במצטבר (כמוגדר בפרק המיסים, להלן) מתוך סך ההכנסות. ד. שיעור המינוף על נכסי נדל"ן מניב. 41

15 ה. ו. ז. ח. שיעור המינוף על נכסים אחרים שאינם נכסי נדל"ן. שיעור הדיבידנד שחולק מתוך הרווחים החשבונאים (בניכוי רווחי הון). שיעור הדיבידנד שחולק מתוך רווחי ההון. סך נכסי נדל"ן מניב (לפי העלות המופחתת בספרים או שווי שוק על פי הערכת שמאי מקרקעין). ט. סך החזקות חמשת בעלי המניות הגדולים בקרן. לצד כל סכום יובאו נתוני השוואה לתקופת מאזן קודמת. כמו כן, הקרן תידרש לצרף לדוחות הכספיים שלה אישור רואה חשבון בדבר עמידתה בתנאים למעמד "קרן נדל"ן". 2. הצגה חשבונאית של נכסים במאזן הקרן הוועדה ממליצה שהגופים המוסמכים יתירו מדידה והצגה של נכסי הנדל"ן של קרנות נדל"ן במאזן על פי שוויים ההוגן. לקביעה כאמור משנה חשיבות לעניין מכירת נכסי נדל"ן לקרנות על ידי החברות המייסדות. 3. פטור זמני מאגרת פרסום תשקיף הועדה ממליצה לפטור קרנות נדל"ן מאגרת פרסום תשקיף (כ- 4,000 ובתוספת לשלוש מאיות האחוז מהסכום המגויס) למשך שנתיים ממועד כניסה לתוקף של התיקון לחקיקה בנושא, על מנת להקל על קרנות הנדל"ן הראשונות שיתאגדו להנפיק ניירות ערך לציבור, וזאת לאור עלויות נוספות הקיימות לחברות שהן הראשונות להנפיק מכשיר חדש. 4. הנפקות המשך בקרן נדל"ן רשות ניירות ערך תאפשר, בכפוף לתיקון חקיקה בנושא, הנפקות נוספות בבורסה על בסיס דוחות שנתיים וכן הנפקה באמצעות "תשקיף מדף", הקלות שיקצרו את ההליך להנפקות נוספות בקרן, ויקלו על גיוס הון או חוב נוסף מהציבור לקרן. 42

16 5. כללי רישום ומסחר בבורסה בישראל בנושא כללי רישום קרנות הנדל"ן בבורסה ושימור סחירותן מוצע לקבוע את הכללים הבאים: א. רישום קרן נדל"ן למסחר ללא ותק פעילות - היות וקרן נדל"ן הנה חברה חדשה ללא ותק פעילות, 9 מוצע לאפשר לה להירשם על פי חלופה ב' הקיימת בהנחיות הבורסה, דהיינו, בתנאי שיש לה הון עצמי מינימלי לפני רישום של 4 מיליון ש"ח, הון עצמי מינימלי לאחר הנפקה של 36 מיליון ש"ח ושווי החזקות ציבור מינימלי של 24 מיליון ש"ח (כלומר שיעור החזקות ציבור מינימלי של 20%). חברה זו תהיה פטורה מדרישת ותק הפעילות. ב. פיזור מזערי, חסימה והנפקת ניירת ערך לציבור - קרנות הנדל"ן תחויבנה לעמוד באותן ההוראות החלות לגבי כל תאגיד אחר הרשום למסחר לגבי פיזור מזערי של החזקות הציבור (בכלל זה, פיזור מינימלי בעת הרישום של 100 מחזיקים שונים), חסימה ואפשרות להנפיק את כל סוגי ניירות הערך. ג. פטור זמני מדמי בדיקה ודמי רישום מומלץ לפטור את קרן הנדל"ן למשך שנתיים מדמי בדיקה ורישום, בדומה לחברה רגילה. ד. אגרה שנתית - קרנות הנדל"ן תחויבנה באגרה שנתית כמו כל תאגיד אחר הרשום למסחר בבורסה (לרבות הפטור הניתן בשנת המסחר הראשונה). ה. כללי שימור כללי השימור שיחולו על קרנות הנדל"ן הן אלו החלות על כל תאגיד אחר הרשום למסחר בבורסה. 9 נכון להיום מתירים כללי הרישום את רישומן למסחר של חברות ללא ותק פעילות אם הן מוגדרות כחברה העוסקת במחקר ופיתוח או לחילופין חברה גדולה (חברה ששוויה עולה 200 מיליון ושווי החזקות ציבור בה עולה על 80 מיליון ). 43

17 ו. אי עמידה בתנאי "קרן נדל"ן" - מומלץ שלא לקבוע לגבי קרנות הנדל"ן כל הנחיה מיוחדת בנושא אי עמידה בתנאי "קרן נדל"ן" (בשונה, למשל, מההנחיות הקיימות לגבי שותפויות נפט וסרטים). לגישתה של הוועדה, אם קרן נדל"ן, לאחר רישומה למסחר, לא תעמוד במגבלות הקבועות וכפועל יוצא יישלל מעמדה המיסויי כ"קרן נדל"ן" היא תוכל להישאר רשומה למסחר בבורסה כחברה רגילה המלצות בתחום המיסוי 1. עקרונות מנחים בקביעת המלצות בתחום המיסוי יש לשאוף ליצירת מודל שהוא פשוט לתפעול ושבו רמת החיכוך בין האזרח לרשויות המס תהיה מינימאלית, וזאת על רקע העדר חובת דיווח כללית בישראל. יש ליצור לציבור הרחב מכשיר בר תחרות לאפיקי השקעה אלטרנטיביים בשוק ההון. יש לשאוף לניטרליות מיסית בין יחיד היכול להשקיע ישירות בנדל"ן מניב ("משקיע גדול") לבין יחיד המשקיע בנדל"ן מניב באמצעות קרן נדל"ן ("משקיע קטן"). יש לשאוף למיסוי אחיד ברמת המשקיע בחלופות השונות של מימוש הערך הגלום בנדל"ן. יש לעודד חברות קיימות המתמחות בנדל"ן מניב ליזום הנפקת קרן נדל"ן שתסחר בבורסה. 10 הדבר מקביל לחברת מו"פ אשר רישומה למסחר נעשה כללים מקלים, לרבות תוך הצהרתה כי בכוונתה לעסוק אך בפעילות זו, ולאחר תקופה מפסיקה לעשות כן. הפסקת פעילותה המו"פ מצד החברה אינה מביאה להשעייתה ממסחר. 44

18 2. פירוט ההמלצות בתחום המיסוי א. קרן נדל"ן הינה חברה תושבת ישראל (שהתאגדה בישראל), הנחשבת לעניין דיני המס (למעט לעניין חוק מע"מ) כ"איגוד מקרקעין". הסבר: קרן נדל"ן הינה קרן שהרוב המוחלט של נכסיה הם נכסי נדל"ן מניב וזו גם פעילותה. על כן מוצע להבהיר כי מעמדה לצורכי מיסוי הינו של "איגוד מקרקעין". הבהרה כאמור תשמר לישראל את זכות המיסוי הראשונית ביחס למשקיעים זרים, כמקובל באמנות המס עליהן חתומה מדינת ישראל. עם זאת, הועדה סבורה שאין מקום לחיוב במע"מ בגין מכירת מניות (בדגש על מכירות בשוק המשני) של קרן נדל"ן ועל כן מוצע למעט את ניירות הערך של הקרן לעניין חוק מע"מ. ב. מיסוי הכנסות מקרן נדל"ן - ברמת המשקיע 1) מיסוי הכנסות מקרן נדל"ן ברמת המשקיעים הבאים: יחיד חברה שלא חלות לגביה הוראות פרק ב' לחוק התיאומים א) שיעורי המס (1) שיעור המס בגין כל חלוקת רווחים/חלוקות אחרות של הקרן למשקיעים 15%. (2) שיעור המס בגין מכירת מניות בקרן נדל"ן - 15% בגין הרווח הריאלי (או 25% בגין הרווח הריאלי ובניכוי הוצאות ריבית) (בדומה למשקיעים בבורסה). המס ינוכה במקור על ידי הקרן/ הבנק / הברוקרים - לפי העניין. משקיעים שסבורים שנוכה בגין חלקם מס במקור ביתר (לדוגמה, בשל קיזוז הפסדים) - יוכלו לקבל החזר מס במסגרת הדוח השנתי שיוגש על ידם. ב) מועד החיוב במס - 45

19 מועד החיוב במס בגין ההכנסות מהקרן יהיה במועד קבלת הרווחים/ חלוקות אחרות מהקרן. מועד החיוב במס בגין מכירת מניות הקרן יהיה במועד מכירת המניות. ג) קיזוז הפסדים - (1) משקיע יוכל לקזז הפסדים מעסק באותה שנה כנגד רווחים/חלוקות אחרות מקרן נדל"ן או כנגד רווחים ממכירת מניות בקרן נדל"ן (על פי סעיף 28 (א) לפקודה). (2) משקיע יוכל לקזז הפסד ממכירת מניות בקרן נדל"ן כנגד רווחים/חלוקות אחרות שהתקבלו לידיו מאותה קרן נדל"ן באותה שנה. (3) הפסד ממכירת מניות בקרן נדל"ן ניתן לקיזוז כנגד רווחים מניירות ערך בבורסה (כמו השקעה פיננסית). (4) הפסד מניירות ערך בבורסה ניתן לקזז כנגד רווח ממכירת מניות בקרן נדל"ן. ד) סיווג ההכנסות - (1) הכנסות מחלוקת רווחים/חלוקות אחרות מקרן נדל"ן - ייחשבו להכנסה לפי סעיף 2(6) לפקודה (רווחים שמקורם מנדל"ן). (2) הכנסות ממכירת מניות קרן נדל"ן ייחשבו לשבח מקרקעין. 2) מיסוי משקיעים שהן חברות שחלות לגביהן הוראות פרק ב' לחוק התיאומים א) חברות שמייסדות את קרן הנדל"ן על מנת שלא להרתיע חברות שחלות לגביהן הוראות פרק ב' לחוק התיאומים מלהקים קרנות נדל"ן ולרשום אותן למסחר בבורסה יחולו ההוראות הבאות, ביחס למניות שהחזיקו טרם הפיכת החברה הקשורה לקרן נדל"ן: (1) החברות המייסדות תחויבנה במס בגין רווחים/חלוקות אחרות מקרן נדל"ן בדומה לחלוקת רווחים מחברה 46

20 ישראלית אחרת (בד"כ פטור ממס), למעט לגבי רווחים שנובעים ממכירת נדל"ן בקרן - שאז תחויבנה במס בשיעור 15%. (2) החברות המייסדות תחויבנה במס שבח בגין מכירת המניות שלהן בשיעור של 25% על הרווח הריאלי (ולא 36% על פי הוראות פרק ב' לחוק התיאומים) (בדומה לתזכיר החוק הקיים לגבי חברות מייסדות אחרות בבורסה). ב) יתר החברות (1) כלל הרווחים/חלוקות אחרות שיחולקו מהקרן ימוסו כרווחים מנדל"ן (סעיף 2(6) לפקודה) בשיעור מס של.15% (2) רווחים ממכירת מניות בבורסה יכללו במסגרת הוראות סעיף 6 לחוק התיאומים בשל אינפלציה. הסבר: הוועדה בחרה לעודד את הציבור הרחב של המשקיעים (יחידים וחברות שהוראות פרק ב' לחוק התיאומים לא חלות בקביעת הכנסתן) להשקיע בקרנות נדל"ן. לפיכך, ביקשה הוועדה להקטין את רמת החיכוך בין הרשות למשקיעים ולמנוע מצבים שבהם מימוש המניות יהיה רק ממניעי מיסוי. בהתאם לכך ממליצה הועדה כי בפני המשקיע יהיה רק שיעור מס אחד - 15% - ביחס לכל ההכנסות והרווחים שיפיק מקרן הנדל"ן. יתרת המס תושלם ברמת הקרן. שיעור מס כאמור נועד גם ליצור אטרקטיביות בעיני "המשקיע הקטן" אשר בוחן חלופות השקעה שונות בשוק ההון. 47

21 על מנת שהמשקיע לא יצטרך להגיש דוח שנתי בגין הכנסותיו מקרן הנדל"ן, מלוא המס ינוכה במקור על ידי הקרן או הבנק/ ברוקר, לפי העניין. עם זאת, מקום בו למשקיע הפסדים אותם הוא מבקש לקזז יוכל להגיש דוח שנתי ולקבל החזר מס. ההפסדים שאותם יוכל לקזז המשקיע כנגד רווחים שוטפים מקרן נדל"ן הנם הפסדים מעסק באותה שנה (בהתאם לקבוע בסעיף 28 (א) לפקודה) והפסד ממכירת המניות באותה קרן נדל"ן באותה שנה. כמו כן, כמו כל השקעה פיננסית בבורסה, יוכל המשקיע לקזז הפסד ממכירת מניות בקרן נדל"ן כנגד רווחי הון בבורסה ולהפך, קיזוז הפסדי הון בבורסה כנגד רווחים ממכירת מניות קרן נדל"ן. בשל חלוקת המיסוי המיוחדת בין הקרן למשקיעים ולצורך שמירה על זכות המיסוי בישראל גם לגבי משקיעים זרים, מוצע לקבוע כי ההכנסות שמקבל משקיע מהקרן ייחשבו בידיו להכנסה לפי סעיף 2(6) לפקודה ואילו מכירת המניות תיחשב בידיו לשבח מקרקעין. לגבי משקיעים שהן חברות שחל לגביהן חוק התיאומים, מוצע להפריד בין שני סוגים: 1) חברות שמייסדות את קרן הנדל"ן לגביהן מוצע שלא ליצור תמריץ שלילי לרשום את מניות חברות הבנות שלהן לבורסה ועל כן, מוצע לחייב את מכירת מניותיהן בקרן במס שבח בשיעור של 25% (בדומה לשיעור המס שנקבע בתזכיר חוק הקיים לגבי חברות מייסדות אחרות בבורסה). כמו כן, בגין חלוקת הרווחים הן לא תחויבנה במס בדומה לחלוקת רווחים מחברה ישראלית אחרת, למעט רווחים הנובעים ממכירת נדל"ן בקרן שימוסו, בעת החלוקה, ב- 15%. 48

22 2) חברות אחרות לגבי יתר החברות שחלות לגביהן הוראות פרק ב' לחוק התיאומים מוצע לחייבן במס בשיעור של 15% על חלוקת רווחים/ חלוקות אחרות בדומה לחברות שלא בפרק ב', ובמס מלא בהתאם לסעיף 6 לחוק התיאומים בגין מכירת המניות. 3) מיסוי הכנסות קרן נדל"ן ברמת הקרן א) הגדרת סוגי הכנסות בקרן נדל"ן (1) "הכנסות שוטפות מנדל"ן" כוללות את ההכנסות הבאות: הכנסות מדמי שכירות וניהול של "נכסי נדל"ן מניב" שבבעלות הקרן; הכנסות נלוות להשכרה של נדל"ן בבעלות הקרן (לדוגמה: הכנסה ממכונות מזון ומשקאות, הכנסה מהשכרת כבלים, הכנסה מהשכרת גגות לחברות הטלפונים, הכנסות מחניונים, דמי שכירות לנכסים נדים המושכרים יחד עם הנדל"ן); הכנסות מהחזרי הלוואות ב"תיקי הלוואות (משכנתאות) המובטחות בנדל"ן בישראל". הכנסות ממכירה הונית של נדל"ן שהוחזק על ידי הקרן פחות מ- 4 שנים. "הכנסות קשורות לנדל"ן" הכנסות מניירות ערך (2) הנסחרים בבורסה, הכנסות מריבית על פיקדונות ועל אגרות חוב. (3) "הכנסות קשורות לנדל"ן" הכנסות מניירות ערך הנסחרים בבורסה, הכנסות מריבית על פיקדונות ועל אגרות חוב. (4) "הכנסות מקרנות נדל"ן" הכנסות מחלוקת רווחים 49

23 וממכירת מניות של קרנות נדל"ן אחרות. (5) "הכנסות אסורות" הכנסות אחרות שאינן כלולות בקטגוריות הקודמות (לדוגמה הכנסות מעסקים אחרים, הכנסות ממכירת מלאי מקרקעין, דמי ניהול עסקיים בגין ניהול נכסים). כמו כן, הכנסות המפורטות בסעיפים קטנים (3) (1) לעיל, שהרווחים בגינם, שצריך היה לחלקם למשקיעים, לא חולקו למשקיעים עד ליום 30/4 שלאחר תום שנת המס (ולמעט במקרה של רכישת נכס נדל"ן חילופי, כמפורט לעיל). ב) שיעורי המס: (1) "הכנסות שוטפות מנדל"ן" - יחויבו על ידי הקרן במס בשיעור של 36%. (2) "הכנסות קשורות מנדל"ן" - יחויבו על ידי הקרן במס בשיעור של 36% (למעט הכנסות מדיבידנדים שיחויבו במס בשיעור 12%). (3) "הכנסות ממכירת נדל"ן" - יחויבו על ידי הקרן במס שבח / מס רווח הון בשיעור של 12%. "הכנסות מקרנות נדל"ן" יהיו פטורות ממס. "הכנסות אסורות" - יחויבו על ידי הקרן במס בשיעור (4) (5) של 60%. ג) חילוף נכסי מקרקעין: הקרן תוכל לדחות את אירוע המס של מכירת נכס מקרקעין שהוא נכס נדל"ן מניב אם ביצעה חילוף נכס הנדל"ן תוך שנה מיום מכירת הנכס, והכל בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין בנושא חילוף נכסים. 50

24 ד) קיזוז הפסדים: הפסדי קרן נדל"ן יקוזזו במסגרת הקרן בלבד ולפי הכללים הרגילים. ה) זיכוי מסי חוץ : מיסים המשולמים בחו"ל בשל הכנסות מנדל"ן המצוי שם, ניתן לזכותם במסגרת קרן הנדל"ן ובהתאם להוראות הכלליות שבפקודה בדבר זיכוי מסי חוץ. ו) הגשת דוחות ושומות מס שבח : קרן נדל"ן תחויב בכל שנה להגיש דוחות שנתיים לפקיד השומה. שומות מס שבח ומס רכישה בגין מכירה ורכישה של מקרקעין בישראל יוגשו למנהל מס שבח על ידי הקרן בלבד. רק לקרן האפשרות להשיג על שומות מס הכנסה/ מס שבח בפני פקיד השומה/ מנהל מס שבח, לפי העניין. הסבר: קרן נדל"ן נועדה להחזיק בנכסי נדל"ן מניבים ועל כן יש מקום לסווג את הכנסותיה בהתאם לקרבתן לפעילות שלשמה היא נועדה. "הכנסות שוטפות מנדל"ן" יכללו הכנסות מדמי שכירות, הכנסות נלוות להשכרת הנדל"ן, הכנסות ממכירה הונית של נדל"ן שהוחזק פחות מ- 4 שנים על ידי הקרן. בקטגוריה זו יכללו גם הכנסות מהחזרי הלוואות ב"תיקי הלוואותמשכנתאות) המובטחות בנדל"ן בישראל" וזאת מתוך כוונה לעודד פיתוח שוק משני למשכנתאות בישראל. "הכנסות קשורות לנדל"ן" הנן הכנסות פיננסיות בעיקרן שנועדו לשמש כ"הון חוזר" לקרן הנדל"ן או כהשקעות מעבר ממועד ההנפקה לציבור ועד מועד רכישת הנדל"ן המניב. "הכנסות מקרנות נדל"ן" הנן הכנסות מרווחים מחולקים מקרנות נדל"ן אחרות או ממכירת מניותיהן בבורסה. 51

25 "הכנסות אסורות" אלו אותן הכנסות שנובעות מנכסים או פעילויות שלא לשמן נועדה קרן הנדל"ן, וכן הכנסות שכלולות בקטגוריות הקודמות, אם לא חולקו כרווחים למשקיעים כנדרש על פי כללי החלוקה של קרן נדל"ן. הכללתם בקטגוריה זו נועדה לתמרץ את חלוקתם. "הכנסה ממכירת נדל"ן" המוחזק על ידי הקרן 4 שנים או יותר יחויבו במס בשיעור של 12%, אשר ביחד עם שיעור המס של המשקיע 15%, מביא לתוצאה של שיעור מס כולל של, 25% הזהה לשיעור המס בהשקעה ישירה של היחיד בנדל"ן. "הכנסות מקרנות נדל"ן" יהיו פטורות ממס על מנת למנוע "כפל מס" עד מועד חלוקת ההכנסות למשקיעים. "הכנסה אסורה" תחויב במס בשיעור גבוה של 60% (בארה"ב למשל, "הכנסה אסורה" מחויבת במס בשיעור של 100%). שיעור המס הגבוה נועד להרתיע את קרן הנדל"ן מלעסוק בפעילויות שלא לשמן נועדה ולתמרץ את חלוקת הרווחים במועדם. הקרן תוכל לבצע "חילוף" נכסי נדל"ן בישראל בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. באותם מקרים מיסוי השבח יידחה למועד מכירת הנכס החדש. קיזוז ההפסדים של הקרן יעשה ברמת הקרן וכך גם זיכוי מסי החוץ ששילמה בשל הכנסותיה מנדל"ן בחו"ל. הועדה לא מצאה מקום להעלות את ההפסדים ואת זיכוי מיסי החוץ לרמת המשקיעים משום שממילא ברמת הקרן קיים מיסוי חברות מלא. 4) עידוד השקעות של "גופים פטורים" על פי סעיף 9(2) לפקודה בקרן נדל"ן - 52

26 א) הגופים המנויים בסעיף 9(2) לפקודה (קופות גמל, קופות פנסיה, מוסדות ציבור ורשויות מקומיות) (להלן: "הגופים הפטורים") יהיו פטורים ממס בגין רווחים /חלוקות אחרות המתקבלים על ידם מקרן נדל"ן, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בסעיף 9(2) לפקודה (בנושא "שליטה" ו"החזקה מהותית" לעניין קופות גמל). ב) הגופים הפטורים יהיו פטורים ממס שבח בגין מכירת מניות של קרן נדל"ן. ג) בגין חלקם של הגופים הפטורים בקרן נדל"ן, בחתך של שיעור החזקה ותקופת החזקה במשך השנה, ייחשבו תשלומי המס של קרן הנדל"ן כמקדמת מס בלבד, אשר תוחזר לגופים הפטורים עם הגשת הדוח השנתי שלהם. הוראה זאת לא תחול ביחס ל"הכנסות האסורות" של קרן הנדל"ן. הסבר: על מנת לעודד כניסתם של משקיעים מוסדיים הפטורים ממס מכוח סעיף 9(2) לפקודה, מוצע לקבוע פטור ממס שבח לאותם גופים בגין מכירת מניותיהם בבורסה. כמו כן, אילו גופים אלו היו משקיעים בנדל"ן מניב ישירות (בהנחה שלא מדובר בהכנסה עסקית) הרי שדמי השכירות היו פטורים בידיהם. לפיכך, מוצע כי המס המשולם ברמת קרן הנדל"ן ייחשב, ביחס לחלקם של הגופים הפטורים, כמקדמת מס בלבד, אשר תוחזר להם עם הגשת הדוח השנתי על ידם. הוראה זו לא תחול ביחס למרכיב ה"הכנסות האסורות" של הקרן על מנת שזו תשאף להקטין את מרכיב ההכנסות האסורות אצלה. 5) שינוי מבנה לצורך הקמת קרן נדל"ן על מנת לעודד הקמת קרן נדל"ן על ידי חברות נדל"ן מניב קיימות, ניתן יהיה לבצע מכירה (על פי שווי שוק, בצירוף חוו"ד שמאי מקרקעין) של נכסי נדל"ן מהחברה המייסדת לחברה חדשה שתהווה קרן נדל"ן: 53

27 א) בגין רכישת נכסי הנדל"ן בישראל תחויב הקרן במס רכישה בשיעור של 0.5%. ב) מכירה כאמור תחויב במס שבח/ מס מכירה/ מס רווח הון בידי החברה המוכרת על פי הדין הרגיל. הסבר: על מנת לעודד הקמת קרנות נדל"ן על ידי חברות קיימות המתמחות בנדל"ן מניב, מוצע לאפשר קיום שינוי מבנה (הקמת חברת בת) והעברת נכסי נדל"ן ל"חברה החדשה" שתונפק לציבור ותהווה קרן נדל"ן. על מנת להקל בשינוי מבנה זה, מוצע לחייב את רכישת נכס הנדל"ן בשיעור של 0.5% בלבד. עם זאת, העברת הנכסים לחברה החדשה תחויב במס מלא ולא יידחה המיסוי מהטעם שעם הנפקת החברה תידרש החברה המקימה לרדת בשיעורי החזקה שלה באופן משמעותי, ואין זה ראוי שהציבור הרחב ישלם את המס הגלום ברווח שנצבר בתקופת החברה המעבירה, מה גם שכתוצאה מן ההנפקה לציבור יתקבלו לידי החברה המייסדת סכומי כסף מספיקים לצורך תשלום המס. 6) המלצות בנושא מס רכישה א) ב) ברכישת מניה של קרן נדל"ן בבורסה - לא יחול מס רכישה. ברכישת מקרקעין בישראל תחויב קרן הנדל"ן במס רכישה בשיעור הרגיל (0.5%). ג) בגין שינוי מבנה במסגרת הקמת קרן נדל"ן (כמפורט לעיל) יחול מס רכישה בשל העברת מקרקעין בישראל לחברה החדשה (קרן הנדל"ן) בשיעור של 0.5%. 54

28 הסבר: על מנת למנוע חסמי מיסוי במסחר במניות קרן הנדל"ן מוצע שלא להחיל מס רכישה ברכישת מניות של קרן נדל"ן בבורסה. עם זאת, בעת רכישת המקרקעין על ידי קרן הנדל"ן היא תידרש לשלם מס רכישה כדין, בדומה לרכישת נדל"ן שהיתה מתבצעת על ידי משקיע יחיד, למעט במקרה של "שינוי מבנה" לצורך יצירת קרן נדל"ן, שאז שיעור מס הרכישה יהיה 0.5% בלבד על מנת לעודד מהלך זה. 7) השלכות מיסוי בגין אי עמידה בתנאי "קרן נדל"ן" א) מוצע כי הקריטריונים למעמד "קרן נדל"ן" יכללו במסגרת פקודת מס הכנסה לשם תפעול ובחינה טובים יותר של ההמלצות. כמו כן, מוצע כי במסגרת הדוחות השנתיים יוגש אישור רואה חשבון בדבר עמידת קרן הנדל"ן בתנאים שנקבעו למעמדה. ב) קרן נדל"ן שאינה עומדת בתנאים שנקבעו לה, או שבוחרת להפסיק את מעמדה כקרן נדל"ן, תאבד את מעמדה כקרן נדל"ן באותו מועד. ג) חברה שאיבדה את מעמדה כקרן נדל"ן לא תוכל לשוב למעמד זה במשך 5 שנים מתום שנת המס שבה איבדה את המעמד. ד) במועד שבה הקרן איבדה את מעמדה כקרן נדל"ן יחולו ההוראות הבאות: (1) הקרן תבצע "מכירה ורכישה" (רעיונית) של כלל נכסיה ותחויב במס בהתאם לאמור לעיל (למעט מס רכישה אשר יחויב בשיעור של 5%). (2) הקרן תחויב לחלק את כלל רווחיה למשקיעים באותו מועד תוך 3 חודשים, ואילו רווחי המשקיעים כאמור יחויבו במס בהתאם לאמור לעיל (15% לגבי יחידים). ה) ממועד שאיבדה החברה את מעמדה כקרן נדל"ן - יחולו הוראות המס הרגילות החלות על חברה רגילה. 55

29 הסבר: מעמד קרן נדל"ן טומן בחובו הקלות מיסוי מסויימות לצד התחייבות לעמידה בתנאי קרן הנדל"ן ולשמירה על מעמד זה. עם זאת, מקום בו הקרן אינה עומדת בתנאים שנקבעו לה, היא תאבד את מעמדה כקרן נדל"ן ויחולו עליה הוראות מעבר לחברה רגילה. במסגרת זו הקרן תבצע "מכירה ורכישה" (רעיונית) של כלל נכסיה כאילו מכרה את כל נכסיה לחברה חדשה רגילה. באותו מועד תחויב במס בהתאם לשיעורי המס שנקבעו לה על פי מעמדה כקרן נדל"ן (למעט מס רכישה בשיעור מלא). בנוסף, ועל מנת להשלים את המיסוי המיטיב הנובע ממעמדה הקודם כקרן נדל"ן, היא תחויב לחלק את כל רווחיה לציבור בעלי מניותיה (אשר יתחייבו במס שיעור 15% כמפורט לעיל, במקרים המתאימים). לאחר שאיבדה קרן הנדל"ן את מעמדה זה לא תוכל לשוב ולהיחשב כקרן נדל"ן עד שחלפו לפחות 5 שנים מתום שנת המס בה איבדה את מעמדה. ממועד איבוד המעמד החברה תמוסה כחברה רגילה. 56

30 7. תודות חברי הועדה מבקשים להודות בכל לב לכל אותם אנשי עסקים בתחום הנדל"ן המניב בישראל, אנשי עסקים בתחום קרנות הנדל"ן (REIT) בחו"ל, מומחי מיסוי בנושא קרנות נדל"ן בחו"ל ואנשי מקצוע אחרים שהופיעו בפני הועדה ו/או שנפגשו עם חבריה ותרמו מניסיונם, מומחיותם ומזמנם ללימוד הנושא ולגיבוש המלצות הועדה. בכלל זה נבקש להודות (ע"פ סדר א"ב): גב' סגי איתן - משנה למנכ"ל אזורים חברה להשקעות פיתוח ובניין מר מאיר אלחכם חשב אלרוב נכסים מר אבי אלימלך - מנכ"ל חברה לנכסים ולבניין מר אייל גוטמן חברת בראק קפיטל מר טל גינסבורג יועץ כלכלי להתאחדות הקבלנים והבונים, BDO זיו- האפט מר דודו דולה חשב חברת אשטרום נכסים דר' דורון הרמן, עו"ד ש.פרידמן ושות' עורכי דין מר חיים כצמן קרן REIT אקוויטי 1 (בארה"ב), חברת גזית גלוב מר אלכס ליפשיץ - מנכ"ל חברת אשטרום מר אברהם מירון סמנכ"ל כספים חברת אפריקה ישראל מר ישראל נבו - יו"ר הועדה הכלכלית, התאחדות הקבלנים והבונים מר אברהם נוסבאום מנכ"ל משותף, אשטרום נכסים מר חנן ניצן - מנכ"ל חברת גב ים מר מוטי סלע חברת אשטרום נכסים דר' חיים פיאלקוף סמנכ"ל בכיר לתיאום ולתכנון, משרד השיכון והבינוי מר אליעזר פישמן חברת פישמן אחזקות, חברת מבני תעשיה והחברה הכלכלית מר גיל קוטלר חברת גזית גלוב עו"ד גיל רווה הרצוג, פוקס, נאמן ושות' - עורכי דין מר ירון רוקמן יועץ כלכלי עו"ד שרון שוויקי סמנכ"ל חברת גב ים מר רן שטיימן מנכ"ל החברה להשקעות ונאמנות 57

31

32

33 תחזית 2005 תחזית 2004 אומדן 2003 בפועל 2002 נספח ב' - ריכוז נתונים עיקריים של ענף הבנייה והתשתית בפועל 2001 בפועל ,300 5,900 5,445 7,268 7,064 9,200 שטח התחלות בנייה אלפי מ"ר 4,800 4,500 4,097 4,872 4,736 6,559 מגורים 1,500 1,400 1,348 2,396 2,328 2,641 לא מגורים 32,000 30,000 28,000 32,175 31,777 45,809 התחלות בנייה דירות 7,000 7,000 7,000 7,271 7,305 14,700 בנייה ציבורית 25,000 23,000 21,000 24,904 24,472 31,109 בנייה פרטית 1,500 1,400 1,348 2,396 2,328 2,641 התחלות שלא למגורים אלפי מ"ר הארחה ועסקים תעשייה ומלאכה מבני ציבור מבנים לחקלאות 5,600 6,900 7,081 7,942 8,542 8,942 שטח גמר בנייה אלפי מ"ר 4,100 4,800 4,943 5,705 5,784 6,222 מגורים 1,500 2,100 2,138 2,237 2,758 2,720 לא למגורים ביקושים לדיור: 95,000 90,000 83,243 91,955 95,898 95,676 עסקות שבוצעו 14,000 12,000 11,041 14,483 14,535 13,999 מכירת דירות במגזר הפרטי 7,000 7,000 6,403 7,412 8,968 8,179 ציבורי במגזר דירות מכירות (פרוגרמה) 11,500 11,000 10,790 12,124 11,617 13,850 התחלת בניית יח"ד בבנייה עצמית 27,000 27,000 25,000 26,850 29,675 30,940 זכאים חסרי דירה השקעות בענף (מיליארד - מחירי :( סה"כ בנייה למגורים בנייה שלא למגורים תשתיות 4.7% 4.4% 2.9%- 4.6%- 6.5%- השינוי השנתי סה"כ השקעות 4,400 4,250 4,000 4,379 4,382 4,502 שיווק מלט אלפי טון 21,000 20,500 20,500 21,815 25,330 30,805 מלאי דירות כולל (דצמבר בכל שנה)

34 נספח ג' - השקעותיהם בנדל"ן של הגופים המוסדיים במשק הישראלי נכון ליום השקעה במקרקעין אחוז השקעה במקרקעין (אלפי ) (באחוזים סך כולל של הנכסים קופות גמל , ,779,414 1 פוליסות משתתפות ברווחים ,617 47,340,365 פוליסות לא משתתפות ברווחים ,606 42,638, ,842 29,928,631 חברות ביטוח- ביטוח כללי, הון עצמי והתחייבויות 1.1 1,388, ,317,307 קרנות פנסיה ותיקות ,713,992 קרנות פנסיה חדשות ,720 קרנות פנסיה כלליות 0.7 3,050, ,835,758 סה"כ כולל ***************************** 1 קופות גמל לתגמולים, קרנות השתלמות, קופות מרכזיות ואישיות לפיצויים, קופות לדמי מחלה ולמטרה אחרת.